Browsing by Subject "Compraventa"

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    El contrato de compraventa de bienes con elementos digitales
    (Aranzadi, ) González Pacanowska, Isabel; Derecho Civil
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    En torno al principio periculum est emptoris
    (Andavira, 2020) Díaz-Bautista Cremades, Adolfo Antonio; Derecho Privado
    El artículo 1096 del Código Civil, en su último párrafo prevé la responsabilidad por caso fortuito del deudor que se constituye en mora o se encuentre obligado a entregar la misma cosa a dos o más personas, lo cual significa -a sensu contrario- que cuando el deudor de cosa cierta no incurra en mora ni esté obligado frente a varios acreedores, responderá sólo por dolo o culpa. La exégesis del artículo no resulta sencilla dentro de nuestro sistema de transmisión de la propiedad mediante título y modo. La explicación se encuentra, según nuestra opinión, en el proyecto de código civil de García Goyena, de cuyo artículo 1006 se tomó este inciso (con un posible error ortográfico) y en el aparente conflicto entre los principios res perit domino y periculum est emptoris. El análisis de ambos principios en las fuentes romanas nos permitirá establecer su alcance y significado habciéndolos compatibles en nuestro Derecho.
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    La obligación de entregar la cosa a dos o más personas diversas conforme al artículo 1096 CC
    (Iustel, 2019-01) Díaz-Bautista Cremades, Adolfo Antonio; Derecho Privado
    El artículo 1096 del Código Civil, en su último párrafo prevé la responsabilidad por caso fortuito del deudor que se constituye en mora o se encuentre obligado a entregar la misma cosa a dos o más personas, lo cual significa -a sensu contrario- que cuando el deudor de cosa cierta no incurra en mora ni esté obligado frente a varios acreedores, responderá sólo por dolo o culpa. La exégesis del artículo no resulta sencilla dentro de nuestro sistema de transmisión de la propiedad mediante título y modo. La explicación se encuentra, según nuestra opinión, en el proyecto de código civil de García Goyena, de cuyo artículo 1006 se tomó este inciso (con un posible error ortográfico) y en el aparente conflicto entre los principios res perit domino y periculum est emptoris. El análisis de ambos principios en las fuentes romanas nos permitirá establecer su alcance y significado habciéndolos compatibles en nuestro Derecho. -------------------
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    La promesa de (compra)venta: situación actual y propuestas de regulación
    (Aranzadi La Ley, 2019-05-01) Marín Salmerón, Andrés; Derecho Civil
    El presente trabajo aborda de una manera crítica y objetiva el artículo 1451 del Código Civil, y en concreto intenta dar algo de luz a las constantes dudas doctrinales que plantean las nociones de «promesa de contrato» y «precontrato», así como el hecho de que la jurisprudencia utilice el precontrato para hacer referencia a numerosas realidades, y el esfuerzo de la doctrina por intentar describir dicha figura por medio de numerosas teorías. El principal problema existente es la dificultad en la actualidad para poder diferenciar la promesa de venta y la compraventa definitiva. Todo ello enmarcado en un estudio de estas figuras de acuerdo con las propuestas de modificación, y la regulación europea al respecto. --------------
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    Protección del adquiriente de vivienda "sobre plano" ante el incumplimiento del promotor-vendedor : especial referencia a las garantías sobre cantidades anticipadas
    (Universidad de Murcia, 2018-01-31) Durán Alonso, Silvia; García Pérez, Carmen Leonor; Facultades, Departamentos, Servicios y Escuelas::Facultades de la UMU::Facultad de Derecho
    La compraventa de vivienda en construcción es una figura cuya especialidad radica no sólo en la obligación del vendedor de construir y entregar conforme a las condiciones y características pactadas, sino también en el deber del comprador de pagar un precio cierto a cambio de cosa futura, debiendo, además, iniciar dicho pago antes de que el objeto de la venta le sea materialmente entregado, mediante abonos parciales (que suponen para el promotor-vendedor un sistema de autofinanciación de la ejecución de la obra, mediante dicha entrega de pagos aplazados). Por las especiales circunstancias del objeto, la propiedad de la vivienda no se transmite sino hasta que se ha concluido la construcción, lo que supone el transcurso de un dilatado lapso de tiempo, durante el cual los compradores están expuestos a toda clase de riesgos. Para proteger de los mismos al adquirente, que normalmente tiene la condición de consumidor, se ha desarrollado una extensa normativa que se halla dispersa en distintos textos legales, con el riesgo que ello conlleva para la seguridad jurídica, toda vez que trae consigo problemas, no sólo de interpretación, sino también de determinación de la ley aplicable. Por todo lo anterior, lo que se busca con el presente trabajo es hacer un estudio pormenorizado de todos los derechos que otorga el ordenamiento jurídico a los adquirentes de vivienda en construcción, con la finalidad de proteger la posición de los mismos, mucho más vulnerable que la contraparte, recorriendo todo el íter que va desde la publicidad e información previa a la suscripción del contrato hasta un momento posterior a la entrega, para el caso de que existan vicios o defectos constructivos por los que se puedan reclamar responsabilidades. Se examinará con detalle, además, la naturaleza, contenido y efectos de la obligación del promotor-vendedor de constituir las garantías establecidas en la Ley respecto a las cantidades anticipadas entregadas por el adquirente de vivienda en construcción, dada la especial importancia que dicha obligación ha adquirido en el momento actual de crisis económica, y la interpretación que de la misma ha realizado recientemente el Tribunal Supremo. METODOLOGÍA.- Se ha llevado a cabo el análisis de la legislación vigente reguladora de los derechos del adquirente de vivienda en construcción, exponiéndose las posturas doctrinales existentes sobre los principales temas suscitados, y prestando especial atención a las resoluciones judiciales que han resuelto los problemas prácticos que presenta el objeto del trabajo. RESULTADOS.- El contrato de compraventa de vivienda en construcción no se configura simplemente como contrato de compraventa de cosa futura, sino también como un contrato de carácter mixto o complejo, que combina obligaciones propias del arrendamiento de obra (la de construir la vivienda con arreglo a las descripciones pactadas), con la principal y típica de la compraventa: la obligación de entrega. Dicho carácter mixto es consecuencia de la especialidad de su objeto, y de la insuficiencia del régimen de la compraventa previsto en el Código Civil, que no resuelve las cuestiones derivadas de la previa obligación de hacer, ni las vicisitudes que en su ejecución pudieran aparecer. Directamente relacionada con esta condición se halla la obligación del adquirente de efectuar entregas anticipadas, respecto de las cuales el promotor-vendedor no tiene libre disponibilidad, ya que está obligado a destinarlas a la financiación de la construcción de la vivienda. Una vez expuestos a lo largo del presente trabajo los distintos derechos y posibilidades de actuación del adquirente ante los problemas que se puede encontrar, y que deben solventarse desde la condición del mismo como consumidor, se hace referencia en sus conclusiones a aquellos que presentan mayores dificultades de interpretación y aplicación, destacando el contenido del deber de entrega -obtención de licencia de primera ocupación, defectos de cabida, efectos del retraso, imposibilidad de entrega, etc.-, y especialmente, las garantías reguladas en la DA1ª LOE y la interpretación que de las mismas viene efectuando el Tribunal Supremo. The purchase and sale of properties under construction is a legal concept which requires from the seller, not only the duty of constructing and handing over the object of the contract according to the conditions and characteristics agreed but also in the duty of the purchaser, in the payment of an exact price at a future exchange rate. This payment has to be started before the object of the sale is handed over through several installments, allowing the seller to self-fund the works involved in the construction. Due to the special characteristics of the object, the ownership of the property is not transfered until the construction is finished. This situation may lead to a long lapse of time in which the buyer might face various risks. In order to protect the buyer, who is generally considered as a consumer, a large variety of regulations have been developed. This has caused a spread of legislation which may put legal certainty at risk due to possible problems related to the determination of the applicable law and its interpretation. Given this context this Ph.D. dissertation aims to elaborate a detailed study of the rights guaranteed by the legal system to the purchasers of properties under construction, in order to protect them given their vulnerable situation compared to their counterparts. This study goes through the entire process, from the initial advertising and information given before the contract is drafted to the handover of the property and even afterwards so that liabilities can be claimed in the case of defects in the construction. The nature, core and effects of the obligation of the seller of ensuring the guarantees set by the Law in relation to the installments paid previously by the purchaser of the property under construction, will be analysed in detail given the critical significance of that obligation within the current economic context and the ultimate interpretation made by the Supreme Court. METHODOLOGY.- Analysis of the regulatory legislation about the rights of the purchaser of properties under construction, exposing the existing doctrinal positions on the main issues raised, and paying special attention to judicial decisions which have solved the practical problems presented by the object of this thesis. RESULTS.- The purchase-sale contract of properties under construction is not configured simply as a contract for the sale of a future object, but also as a mixed or complex contract, which combines characteristic of building lease obligations (like building housing pursuant to the agreed descriptions) with main and typical sales obligations: the obligation of handing over. This mixed character stated is a consequence of the special nature of the object of the contract and the inadequate regulation of purchases-sales contained in the Civil Code, that does not resolve issues arising from the prior obligation to do it, nor the vicissitudes that the execution of it could cause. Directly related to this mixed character is the obligation of the purchaser to pay in advance on account of the final price, for which the promoter-seller has no free use of, since he is obliged to allocate the amounts to financing the construction of the property. As stated throughout this present thesis the different rights and possibilities of action on the part of the purchaser in respect of the problems that can be encountered, and that must be solved from his consideration as a consumer, those of which have greater difficulties in interpretation and application are summarized in the conclusions, emphasizing the content of the duty of delivery -obtaining a license of first occupation, space defects, effects of delays, impossibility of handing over, etc.-, and especially, the guarantees regulated by LOE DA1ª and the interpretation of them made by the Supreme Court.
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    La protección del consumidor en el contrato de compraventa de vivienda en construcción
    (2014-05-29) Parra Torres, Venancio; Serna Meroño, Encarna; Departamento de Derecho Civil
    OBJETIVOS: El análisis crítico de la protección ofrecida al consumidor y usuario en la compraventa de vivienda. El trabajo estudia la configuración legislativa y jurisprudencial de la figura del consumidor y usuario y, dentro del ámbito del Derecho de consumo, se centra en la especial atención prestada por el legislador al contrato de adquisición de vivienda. Una vez definido el ámbito de actuación, se analizan las distintas cuestiones que pueden surgir a lo largo del desarrollo del contrato, sin olvidar las consecuencias del incumplimiento, que es donde este trabajo adquiere una dimensión más dinámica. En otro orden, se realiza un análisis de las distintas acciones de protección de los consumidores, centrándonos en la coordinación de los mismos. Por último, se examinan los distintos sistemas alternativos a la vía jurisdiccional para solucionar los posibles conflictos que pudieran surgir entre las partes intervinientes. METODOLOGÍA: Mediante el análisis de la legislación vigente (comunitaria, estatal y de las comunidades autónomas, centrándonos especialmente las comunidades de Murcia y Alicante), vista desde una perspectiva histórica y por comparación con la de otros países de nuestro entorno. También se exponen las diversas corrientes doctrinales que han analizado los principales temas suscitados, así como las resoluciones judiciales que han resuelto los problemas prácticos que presenta el objeto del trabajo. RESULTADOS: Se alcanzan dieciséis conclusiones críticas, que analizan aspectos concretos, donde el autor expone las conclusiones a las reflexiones efectuadas a lo largo del trabajo. A este respecto, destaca la idea de que el grado de protección legislativo es muy elevado, aunque presenta carencias por la dificultad de coordinación del entramado normativo y la tradicional tendencia de los Juzgados a solucionar los problemas derivados de las relaciones de consumo únicamente en base a la respuesta ofrecida por el Código Civil. Igualmente, se requiere la adopción de una postura más activa, por parte de los notarios y registradores, en la defensa de los derechos de los consumidores y usuarios. Se destaca la aplicación del TRLGDCU a pequeños empresarios que actúan al margen de su actividad empresarial o profesional y se analiza la distinta respuesta que el legislador ofrece, según sea de aplicación el TRLGDCU o LDGC. En otro orden, se estudian aspectos concretos de determinadas situaciones, consecuencia de la falta de coordinación entre catastro y registro. Se constata la trascendencia de la fecha de terminación de la vivienda y de la obligación de afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta, poniendo de manifiesto la superación del criterio jurisprudencial tradicional. Se analizan diversas cláusulas habituales de la contratación inmobiliaria, tanto en lo que respecta a su compatibilidad con la normativa de consumo, como en las consecuencias de su inclusión en el contrato. Se defiende la utilización de los sistemas alternativos a la vía jurisdiccional para la resolución de los conflictos que surjan entre el consumidor-comprador y el vendedor-empresario. Asimismo, se considera necesario un mayor compromiso por parte de los poderes públicos en el fomento de estos sistemas como instrumentos idóneos para la defensa de los intereses de los consumidores. OBJECTIVES: A critical analysis of the protection provided to the consumer during the purchase of property. This thesis studies the legislative and case-law configuration of the figure of the consumer and the public, within the field of consumer rights, focusing on the special attention afforded by legislators on property acquisition contracts. Once the scope of action has been defined, the various issues that can arise during the development of the contract will be analysed, without forgetting the consequences of breaches of contract, where the study takes on a more dynamic dimension. Additionally, an analysis of the different efforts that are made to protect the consumer will be carried out, concentrating on the coordination of said efforts. And finally, the varied alternative systems to the jurisdictional channels for solving possible conflicts that could potentially arise between the intervening parties will be examined. METHODOLOGY: Analysis of the current legislation (regional, state, and autonomous community, focusing particularly on the regions of Murcia and Alicante), viewed from an historical perspective and through comparison with neighbouring countries. Furthermore, the diverse doctrinal tendencies that the principal topics have analysed will be presented, as well as the court rulings that have solved the practical problems that the objective of this thesis presents. RESULTS: 16 conclusions will be reached, which analyse specific aspects, where the author will present the conclusions to the critical reflections make throughout the study. In this regard, the idea that the level of legislative protection is rather high comes to the forefront, although it is somewhat lacking due to the difficulty in coordinating the regulatory framework and due to the traditional tendency of the courts to solve the problems stemming from consumer relations basing themselves entirely on the Civil Code. Similarly, a more active posture needs to be adopted on the part of the notaries and registrars with regard to the defense of consumer rights. The application of TRLGDCU to small business owners who ACT on the fringes of their corporate or professional activity is emphasized, and the different responses that the legislator offers are ananlysed, depending on whether TRLGDCU or LDGC is applied. Moreover, the specific aspects of certain situations, consequence of the lack of coordination between real estate records and record of deeds, are studied. The importance of the date of completion of building works is confirmed, as is the obligation to guarantee the installments paid, making evident the overcoming of the traditional precedence criteria. The varying common clauses in real estate contracts will be analysed with respect to their compatibility with consumer regulations as well as the consequences of their inclusion in the contracts. The use of alternatives to the judicial channels for the resolution of conflicts arising between the consumer-buyer and the seller-corporation is upheld. In this way, a significant compromise on the part of the public powers that be is considered necessary, to promote these alternative systems as ideal instruments for the defense of the interests of the consumer.